办公空间服务分水岭已显 “会赚钱”的梦想加C轮领跑
来源:
作者:黑马良驹
时间:2018-08-20 20:38
[ SocialMouths导读 ]

近看是寒冬,远看是热土,联合办公这个TO 服务的战场已经诞生了新“宠儿”。

 

在中国互联网竞争中,同类竞争的结局逃不掉“合并”,优客工场、氪空间正在这条跑道上。

 

烧钱、合并、扩张是寒冬之前竞争的不二法则,逃不掉、离不开。

 

这是别人的节奏,梦想加不愿盲从。

 

 

这样的梦想加在4个月之内完成了两轮融资,新一轮的1.2亿美金,由缔造了京东的高瓴资本和投出美团和马蜂窝的General Atlantic美国泛大西洋投资集团领投,此前投资方愉悦资本、鸥翎投资(Ocean Link)、M31资本、险峰长青均参与跟投,在联合办公及办公服务行业梦想加是独一家拿到C轮的品牌,更是单笔金额最高的。

 

行业洗牌 梦想加突围

 

互联网创业,TO C的业务总是早期创业者们蜂拥的风口,而TO 服务的业务由于兼顾TO B/C的属性发展周期相对较长,对于品牌的持续性提出了高标准和高要求。

 

王兴的下半场理论中谈到了TO B业务的发展机会,而联合办公的正是踩着这股春风。过去几年,得到资本“催熟”的联合办公品牌不少,但在今年能拿到新融资的联合办公品牌寥寥无几,而因为经营不善、后续资金链断裂宣布破产倒闭、并购的现象反而此起彼伏——据不完全统计,2017年3月到2018年6月,联合办公领域已经完成8次收购或合并,一度被媒体解读为行业进入洗牌期。客观来看,联合办公行业经过经过3年的发展,目前行业已经走到了分水岭,以梦想加为代表的头部玩家逐渐占据核心市场,不断扩大版图。

 

 

从市场前景来看,联合办公潜力依然巨大,一个有着万亿级规模的市场,还有待被挖掘出来。

 

根据仲量联行的报告,预计2018年,联合办公企业将在国内一线和二线城市分别吸纳35.3万平方米和29.2万平方米的甲级写字楼空间,占当年新增面积的9.7%和8.4%。2年后,中国前20个城市的甲级写字楼中,将有17%有联合办公企业入驻。

 

而几乎同时起步的联合办公品牌,如今却呈现出迥异的发展现状,在黑马哥看来,在对联合办公的理解上,各品牌是存在差异的,这种不同的认知,导致了发展模式的不同,也导致了发展结果的不同。

 

首先转换思路,TO 服务的意识的觉醒。

 

在联合办公领域,有一种发展思路是做众创空间,共享资源,提供包括注册、法律、财务等一系列增值服务,甚至是充当孵化器,在“大众创业”的大潮中,中国也成为了全球众创空间数量最多的国家。但是众创空间的模式目前陷入了僵局,因为好的项目大多一开始就拿到不错的投资,他们需要的是高品质的办公服务,,而一般的项目走不到最后也就不存在所谓的股权套现退出。众创空间所提供的增值服务,则是创业企业很容易寻找到的外包服务,完全没有必要增加众创空间这个多余的交易环节,“去中心化”的服务反而更能提高效率。

 

在这点上,梦想加从一开始就体现出他们对联合办公独到的理解,他们一开始就坚持:不做众创空间、不参与股权投资、不持有重资产,为所有有办公需求的企业及个人提供办公服务解决方案。尤其值得一提的是,与众多联合办公空间的呈现同质化的问题上,梦想加专注于”智能办公服务”,独立打造了行业难以匹敌的竞争壁垒,即集合智能办公、设计产品、空间运营三者的OaaS(Office as a Service,办公即服务)体系,铸就其独具优势的护城河。在今天看来,这3个“不做”和1个“专注”准确地把握了联合办公的本质。

 

正如泛大西洋资本董事总经理兼中国区负责人张弛所说的:“各种不同规模的公司都希望随着业务的增长而拥有更具灵活性的办公空间,并能有效地利用这些空间来满足不断变化的需求。”专注于通过系统打造灵活多变的办公空间,成为梦想加最大的优势。

 

其次是对可持续发展的模式才是好模式。

 

联合办公空间扣上“共享经济”或者“移动互联网”的帽子以后,很容易走上速度和规模至上,狂飙突进进行扩张的道路。但是,空间的复制容易,运营却不易,如果没有核心的产品优势,快速的扩张很有可能造成后续运营的问题。

 

即使是国内联合办公领域的独角兽企业优客工场,用“买买买”的模式狂飙突进进行扩张之后,也饱受质疑。目前优客工场在全国大概管理面积为40万平方米,分布在全国35个城市,但部分欠发达地区或发达城市的欠发达地段在短时间内很难达到较高入驻率,综合看来,偏低的入驻率和过高的运营成本会对联合办公空间的可持续性造成影响。

 

而梦想加一直秉持着“盈利式扩张”的准则,保持健康发展的稳健步伐,所有空间进入成熟运营期95%以上出租率、新开空间连续创造未开业即满租的行业奇迹、客户提前两个月即预约新场地……这也是梦想加持续获得优秀投资机构青睐的关键原因。

 

 

在黑马哥看来,即使是共享的办公空间,但是其依然没有脱离办公空间的本质,那么,判断一个办公空间经营是否成功的标准,还是入驻率、成本控制能力和空间运营能力等指标。而共享的理念和互联网的思维所能做的,是如何利用科技的手段最大化地提高运营的水平,进行成本控制,并帮助所服务的团队提高工作效率。

 

对照这几点:入驻率、成本控制能力和空间运营能力,不得不说,梦想加到目前为止,在这些方面表现得可圈可点。

 

先来看入驻率。梦想加目前布局运营北京、成都、上海、杭州、西安、南京、重庆等城市核心商业区约30万平米、近40个办公空间。所有开业空间进入成熟运营期均达到95%以上入驻率并实现项目盈利,成为全行业为数不多的快速扩张同时保持健康收益的品牌。

 

这轮融资之后,梦想加将在北京、上海等一线城市,成都、杭州、西安、南京、重庆等新一线城市继续深入布局、扩张,并将投入更大力量研发、升级智能办公场景。

 

再来看空间的运营能力决定了可复制的延展性。

 

与诸多缺乏自主产品开发能力、一味复制空间装修扩张规模的品牌不同,梦想加从创立之初即锁定了“智能化办公服务”的初衷。梦想加团队70%以上为智能、空间产品研发人员,其希望通过智能的共享办公提升行业效率或提升整个经营的能力,建立具有核心竞争力的、可以复制的商业模式。从目前来看,正是OaaS体系产品的支撑,让梦想加得以实现健康的运营模式,在加快扩张的同时保证效益。

 

在这里黑马哥想特别指出的一点是,与联合办公刚起步时大部分企业以服务中小企业、创业企业、自由职业者为目标所不同的是,时至今日,品牌们发现不仅仅是个人和中小企业会选择联合办公场地,很多大企业也会做出同样的选择。

 

就像世邦魏理仕《2017年亚太区租户普查报告》中所提到的,高达64%的受访跨国企业计划在2020年以前,引入第三方空间解决方案。他们看中的是,租赁共享办公空间可以降低租金及装修成本,并获得灵活的租期和面积。企业不必受制于固定、严格的租赁条款,能够根据业务规模的扩张或缩减灵活调整空间需求。此外,开放灵活的办公空间能更好地促进协作,构建创业创新氛围。

 

这一点在梦想加发展的经验中也得到了验证,梦想加的客群不仅包括快手、易到、蔚来汽车等快速发展的新兴企业,还包括百度、腾讯等知名互联网公司的分支团队,更吸引了中粮、铂涛、亚洲航空等传统企业;消费积分制的办公会员产品,则吸引了联想、美团等需要灵活共享办公空间的大型企业客户。

 

在黑马哥看来,梦想加最具优势的智能化办公体系,未来不仅仅可以继续帮助它进行“盈利式扩张”,还可以进行模式的输出,成为梦想加轻资产运作并盈利的另一个推手。事实上,梦想加智能办公产品——“智效”办公系统目前已经独立输出至玖富集团、华润集团等独立办公场景中,成为办公服务产品的延伸。

 

联合创始人王晓鲁也透露,随着梦想加规模的成长、服务能力的增强,更多大型企业甚至希望邀请梦想加提供综合解决方案——总部办公规划、分支部门入驻共享办公空间、商务差旅部门作为梦想加会员参与办公空间的流动共享。

 

共享经济鼻祖罗宾·蔡斯的《共享经济》一书指出,人人共享组织可以创造出富足。通过利用已有的资源,如有形资产、技术、网络、设备、数据、经验和流程等,这些组织可以以指数级成长。但是人们往往会忘记,值得共享的除了资产、数据、经验等资源,还有头脑,而最富足的头脑,其实是对商业本质的遵循以及对可持续商业模式的坚持。

 

资本给梦想加投下的赞成票,正是为联合办公服务投下的赞成票,而这一票难求的寒冬市场正需要这样的玩家改变风向。